最高法裁判观点：不动产登记的物权人与实际物权人不符时，物权权属如何确定？

来源：民事法律参考

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                                      （2022）最高法民申138号

不动产登记是不动产物权的公示方法，不动产物权证书是权利的外在表现形式，不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态不一定完全相符。在涉及房屋权属争议的案件中，对不动产物权权属的确定，应当从权利取得的基础事实来判断。根据原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，当事人有证据证明不动产登记与真实权利状态不符时，有权提起诉讼，请求确认物权归属。原判决按照《划分纪要的通知》《划分决定》的记载，认定案涉房屋系电信公司所有，有事实证据及法律依据，并无不当。邮政公司以案涉房屋及土地使用权均登记在其名下即认为其是物权人的申请再审理由不能成立。

                                    不动产登记与真实权利状态的关系

在不动产物权的法律体系中，不动产登记与真实权利状态之间的关系错综复杂，厘清二者关系对于解决房屋权属争议等案件至关重要。

（一）不动产登记的公示性质

不动产登记作为《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是不动产物权的重要公示方法。其意义非凡，当权利人或利害关系人向国家专职部门提出申请后，有关不动产物权及其变动事项便会被记载于不动产登记簿。这一过程宛如给不动产物权贴上了一张公开的 “标签”，向整个社会公众清晰展示不动产物权的归属和内容。从维护交易安全层面来看，在不动产交易市场中，潜在的交易相对人能够通过查询不动产登记簿，准确了解该不动产的权利状况，诸如所有权归属、是否存在抵押等他项权利负担。以房屋买卖为例，买家在购房前查询房屋登记信息，若发现房屋已被抵押，便能谨慎决策，避免陷入交易风险，有力保障了市场交易的有序进行。从明晰产权归属角度出发，它为不动产物权的归属提供了具有公信力的依据，减少了因产权不明引发的纠纷。在大量的房产继承案件中，被继承人的房屋若已进行清晰准确的登记，继承人便能依据登记信息顺利确定房屋产权归属，减少家庭内部因争夺房产而产生的纷争。

（二）登记与真实权利不符的情况分析

尽管不动产登记具有重要作用，但不可忽视的是，不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态并非总是完全契合。在现实生活中，存在多种因素导致两者不一致。登记错误是较为常见的原因之一，可能源于登记机构工作人员的疏忽，在录入信息时将权利人姓名、房屋面积、坐落位置等关键信息登记错误 ；也可能是由于提交的登记材料存在虚假内容，误导登记机构做出错误登记。借名买房现象也屡见不鲜，在限购政策下，部分没有购房资格的人借用有资格者的名义购买房屋，房屋登记在出名人名下，但实际出资、使用和收益的是借名人，这就导致登记权利人与真实权利人不一致。还有房屋赠与未及时变更登记的情况，赠与人将房屋赠与受赠人，但未办理产权变更登记手续，从登记上看房屋仍属于赠与人，可实际上双方已达成赠与合意，真实权利状态已发生改变。这些情形的存在，警示着我们在处理不动产物权相关事务时，不能仅仅依据不动产登记来判断权利归属，还需深入探究背后的基础事实。

                                            法院判决依据解读

（一）事实证据支撑

在（2022）最高法民申 138 号案件中，原判决认定案涉房屋系电信公司所有有着坚实的事实证据支撑。从相关文件层面来看，《划分纪要的通知》与《划分决定》这两份关键文件，对房屋归属有着明确且关键的记载。这些文件详细阐述了房屋的来源，是基于何种背景、何种交易或安排而产生的权属界定，涉及房屋的初始建设目的、资金来源与归属相关方的约定。文件中也许明确表明该房屋是为电信公司特定业务需求而建设，相关建设资金也由电信公司承担，建成后理应归属于电信公司。

（二）法律依据适用

法院依据原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第 2 条规定作出判决，具有高度的合理性与严谨性。该条款规定 “当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持” ，这一规定为法院在处理类似本案这样登记与真实权利存在争议的案件时，提供了清晰明确的裁判指引。在本案中，电信公司通过充分的证据证明了不动产登记与真实权利状态不符。电信公司提供了历史文件、相关会议纪要以及其他有力证据，这些证据形成了完整的证据链条，清晰表明尽管案涉房屋登记在邮政公司名下，但实际上电信公司才是真实权利人。法院依据该条款，在综合审查证据的基础上，支持电信公司的诉求，确认房屋归其所有，不仅维护了法律的公正，也体现了法律对于真实权利状态的尊重与保护，确保了物权归属的判定符合事实真相与法律精神。