最高法院（最高检抗诉改判）：房屋买卖合同关系与“名为买卖，实为借贷担保”的甄别以及“非吸”背景下借贷担保型房屋买卖合同的效力认定

来源：青天在线

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裁判要旨

法院应抛开《商品房买卖合同》的表面形式，结合“非吸”事实、款项性质及双方实际履行行为，采用穿透式审查认定“名为买卖，实为借贷担保”的真实法律关系。为“非吸”提供担保的民事合同，因破坏金融管理秩序，损害社会公共利益，其不因形式合法而规避无效认定。

案例索引

【湖南天泓某某有限公司、向某全确认合同无效纠纷民事再审民事判决书】

案       号：（2024）最高法民再122号

案       由：确认合同无效纠纷

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2025年6月23日

裁判意见

最高人民法院再审判决认为：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案涉纠纷发生于《中华人民共和国民法典》实施前，因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》实施前的相关法律及司法解释。根据各方当事人再审诉辩主张及检察机关抗诉意见，本案再审争议焦点为：某房地产公司与向某全签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，双方是什么法律关系；案涉《商品房买卖合同》是否有效；本案该如何处理。

（一）本案中某房地产公司与向某全签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，双方是什么法律关系。本案中，某房地产公司主张双方签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖但实为借贷担保关系，向某全则抗辩称双方系房屋买卖关系，双方各执一词。由于双方对本案《商品房买卖合同》外观表现形式与当事人真实意思表示是否一致存在争议，故如何判定某房地产公司和向某全签订本案《商品房买卖合同》时的真实意思，只能依据现有证据并结合法律关系特征进行综合判断。

在本案原审及本院再审庭审中，双方当事人对于签订《商品房买卖合同》时，向某全支付600万元给某房地产公司的事实均无异议，但是对600万元款项是购房款还是某房地产公司借款双方主张不同。对此本院认为，首先，根据湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤刑初字第376号刑事判决书查明的某房地产公司法定代表人黄某泓以案涉怀化大厦国际名品城等地产项目开发需要资金为由，以高息为诱饵，采用开借据、房地产担保抵押、协议分红并加盖某房地产公司印章及黄某泓签名、盖章等方式向包括向某全在内的409人和单位等社会公众非法吸收资金6.2亿余元，造成社会公众本金3亿余元无法归还的犯罪事实，以及该刑事案件中由怀化市公安局委托所作的怀某信司鉴所［2014］鉴字第005号《怀化市泰信司法鉴定所司法鉴定意见书》（以下简称《司法鉴定意见书》）所附《黄某泓集资案集资汇总表》第16页“截至2012年12月31日向某全累计融资金额600万元，累计偿还30万元，未退本金570万元，累计支付利息299万元”的记载，可见向某全系黄某泓非法吸收公众存款案件的集资参与人，且向某全存在向某房地产公司或者黄某泓出借过600万元的情况。其次，某房地产公司和向某全均认可在案涉《商品房买卖合同》签订后，某房地产公司收到向某全600万元，该事实发生于前述生效刑事判决认定的黄某泓非法集资期间。再有，向某全虽表示不清楚上述刑事判决中600万元借款、公安机关从未向其询问过与案件相关的事实，且某房地产公司支付给其的款项为打牌款项和其他经济往来款项，但向某全并未就这些主张提交证据，因此在没有证据证明向某全与某房地产公司之间除案涉600万元外还存在其他的600万元款项往来的情况下，案涉600万元款项系向某全出借给某房地产公司或黄某泓的借款理据更为充分。

如前所述，某房地产公司与向某全之间存在借款关系，据此结合以下事实，即一是某房地产公司在收到向某全600万元后，既未就欠付剩余购房款向向某全催要，亦未向向某全交付案涉房屋，反而是通过黄某泓等账户陆续给向某全支付了部分款项；二是《商品房买卖合同》签订后，某房地产公司为案涉房屋办理预告登记将权利人登记为向某全，但并未办理房屋过户，而向某全亦未要求某房地产公司交付房屋，其也未实际占有使用房屋，直至黄某泓因涉嫌刑事犯罪被公安机关采取强制措施后，才向房屋物业申请开通水、电并实际占有案涉房屋，可见某房地产公司与向某全之间系名为商品房买卖、实为借贷的法律关系，双方并无商品房买卖合意，其签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思表示是以房屋买卖合同为双方借贷提供担保。

（二）案涉《商品房买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”向某全作为黄某泓非法吸收公众存款犯罪案件的集资参与人，其参与的黄某泓非法吸收公众存款犯罪活动，破坏了国家金融管理秩序、损害了社会公共利益，依照上述法律规定应属无效，本案《商品房买卖合同》系为非法集资中向某全出借款项提供担保，亦应认定为无效。

（三）本案的处理。关于某房地产公司与向某全借贷关系的处理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，本院在再审庭审中向双方当事人释明抗诉机关认定本案房屋买卖合同系借款担保法律关系，该如何处理。某房地产公司主张向某全可在破产程序中申报债权，而向某全则主张后续问题的解决应该另案解决。本院认为，某房地产公司在本案中虽提交《司法鉴定意见书》证明其与向某全之间有600万元借款，但并未提供借款合同或借条等原始书证证明其与向某全之间存在何时的借款关系。而某房地产公司向法庭提交的《司法鉴定意见书》所附《集资审定表》、《向某全银行流水清单》显示，向某全与黄某泓或者某房地产公司的集资金额为832.36万元，退付本息388.60万元，上述集资款中还包含案外人高坤、王旅律的银行流水。该集资金额与《司法鉴定意见书》中“向某全累计融资金额600万元，累计支付利息299万元”的认定不一致。鉴于某房地产公司称相关的原始借条找不到了，而其自行提交的银行转账、支付利息等证据又存在借款金额不一致且互相矛盾的情况，故本院只能依据本案现有生效刑事判决及《司法鉴定意见书》等证据推断案涉600万元系向某全与某房地产公司或者黄某泓之间的借款，除此之外，在向某全主张借款问题另行解决的情况下，向某全与某房地产公司或者黄某泓之间存在的相关借贷事实和纠纷，可另行寻求解决。

关于腾退案涉房屋和返还租金的处理。某房地产公司在原审中提出的诉讼请求为三项即确认案涉《商品房买卖合同》无效、判令向某全腾退案涉房屋并退还收取的租金276万元。虽然某房地产公司提出案涉《商品房买卖合同》无效的诉讼请求属于确认之诉，但某房地产公司的核心诉讼请求是要求向某全返还案涉房屋及租金收益。上述诉求并不是确认《商品房买卖合同》效力的衍生请求，也不是某房地产公司要求返还房产或租金收益请求成立的前提条件。因此，无论《商品房买卖合同》是否有效，对于某房地产公司要求向某全返还房屋或租金收益的主张，人民法院应予以处理。

某房地产公司在原审中主张案涉房屋以及租金收益系破产财产，向某全在原审中抗辩案涉房屋不属于债务人财产。对此本院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）第71条对上述情况曾作出了不属于破产财产的例外规定，但因该规定与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（法释〔2013〕22号）第二条、第三条规定不一致而不再适用。从原审查明的事实看，案涉房屋所有权并没有发生转移，应为某房地产公司的财产。因此，某房地产公司主张向某全腾退案涉房屋，本院予以支持。

至于某房地产公司主张向某全应退还收取的租金276万元的问题，因案涉《商品房买卖合同》项下已付购房款系某房地产公司向向某全的借款，在某房地产公司无力归还借款的情况下，向某全占有案涉房屋存在一定合理性。但前述对双方600万元借款之认定系源于生效刑事判决和《司法鉴定意见书》及双方履行《商品房买卖合同》的情况而推定，而向某全与某房地产公司或者黄某泓之间的具体的借款金额及利息等真实情况，在双方均未提交原始借据或合同等直接证据的情况下，考虑到某房地产公司主张此问题向某全可在破产程序中申报债权，向某全主张借款问题可另行解决，故案涉房屋的租金等问题可一并予以处理。

最高人民法院判决：

一、撤销湖南省高级人民法院（2019）湘民终774号民事判决、湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民初181号民事判决；

一、确认某房地产有限公司与向某全签订的四份《商品房买卖合同》无效；

二、判令向某全腾退“怀化大厦国际名品城”一楼消防通道夹层房屋；

驳回某房地产有限公司的其他诉讼请求。