人民法院入库案例：广告内容同时满足“开发规划范围内房屋及相关设施”“具体确定”“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”

来源：青天在线

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关键词  

房屋买卖合同 商品房预售 要约 要约邀请 虚假宣传

裁判要旨

商品房销售广告的性质在一般情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。

案例及关联索引

案由：房屋买卖合同纠纷

一审：上海市嘉定区人民法院（2020）沪0114民初9117号民事判决（2020年6月24日）

二审：上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终10195号民事裁定（2020年11月30日）

注：本案例为人民法院入库案例，入库编号为：2023-07-2-091-006

裁判意见

法院生效裁判认为：

被告虚假宣传构成违约，应赔偿原告的相关损失。理由如下：

上海某房地产公司对于泳池、电梯所作的宣传内容具体确定，应当视为“要约”。上海某房地产公司构成违约，应当赔偿损失。

根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效。通常而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是在符合特定条件的情况下，可视为要约，对开发商具有法律约束力。

2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该司法解释首次规定商品房销售广告的内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”“对合同订立及价格确定有重大影响”，就可认定为要约，无须将广告内容载入合同文本中，也同样产生合同条款的法律约束力。该条款有效地遏制开发商通过虚假宣传引诱消费者购房的不诚信行为，保护了购房人的合法权益，规范了房地产市场。

2020年12月31日，最高人民法院发布《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释>等二十七件民事类司法解释的决定》，该决定已于2021年1月1日开始实施。根据该决定，《商品房买卖合同司法解释》第三条中“应当视为要约”修改为“构成要约”，与《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”之规定相衔接。

广告宣传被认定为要约时应符合以下要件：1.被视为“要约”的说明和允诺应当局限在“商品房开发规划范围内”。2.被视为“要约”的说明和允诺应“具体确定”。法院在判断是否“具体确定”时，通常会将含有品牌、参数等无需再行磋商即可固定下来的内容认定为要约。3.被视为“要约”的说明和允诺应对“合同订立”和“房屋价格的确定”有重大影响。

具体到本案，原告主张被告赔偿因虚假宣传给其造成的经济损失10,000元，其中赔偿电梯、泳池损失8,000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2,000元。虽被告对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”“日本进口三某品牌”“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”等内容均被行政机关认定为虚假，然在具体认定损失时，法院结合被告在宣传材料中未明确地下室储藏空间及顶层露台的交付标准，合同中对地下室储藏空间及露台也未约定交付标准，属于约定不明。现被告实际交付的地下室储藏空间及露台为毛坯交付，在约定不明的情况下，法院认定被告毛坯交付不构成违约，原告主张的该部分损失未予支持。而“带游泳池高端社区”、“日本进口三某品牌”的宣传内容虽然未在预售合同中明确约定，但被告在宣传材料中关于泳池和电梯的宣传内容具体、明确，泳池和电梯作为公共配套设施属于商品房开发规划范围内，且对于合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，符合上述司法解释中视为“要约”的要件，应视为要约。现被告交付的房屋不具备游泳池及进口三某电梯的设施，应属违约，被告应赔偿原告的相关损失。关于损失金额的确定，考虑到泳池和电梯作为公共设施，业主享有共同使用的权利，开发商的违约行为对业主权益的实际影响，结合系争房屋的价格及面积，酌定被告赔偿原告因该项虚假宣传造成的损失8,000元。

上海某房地产公司交付的阳台层高不符合合同约定，构成违约，造成武某某损失，应予赔偿。……

关联法条索引

《中华人民共和国民法典》第473条、第577条（本案适用的是2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第107条）